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Requisitos mínimos para la prestación de servicios de asesoramiento en contratos de crédito inmobiliario y para el registro de los prestamistas inmobiliarios (RD 309/2019). Vigentes desde el 16 de junio. Blog de @Registradores_es

Andrey Popov (@cwwmbm) vía Postbank (@postbank).

Requisitos mínimos para la prestación de servicios de asesoramiento en contratos de crédito inmobiliario y para el registro de los prestamistas inmobiliarios (RD 309/2019). Vigentes desde el 16 de junio. Colegio de Registradores de la Propiedad de España (@Registradores_es).

 

El próximo 16 de junio entra en vigor la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo. BOE núm. 65, de 16 de marzo), a la que hemos dedicado una página en nuestra web y en el blog, con el resumen de su contenido.

Después de la ley, vino el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, «por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera».

Por su interés, ofrecemos a continuación la página del blog del Colegio de Registradores de la Propiedad de España en la que se informa acerca de las indicaciones contenidas en dicho RD: «Reglamento de contratos inmobiliarios: vigente en junio».

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«Reglamento de contratos inmobiliarios: vigente en junio»

El Reglamento de desarrollo de la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario (RD 309/2019, de 26 de abril de 2019), que establece los requisitos exigibles para la prestación de servicios de asesoramiento y para el registro de los prestamistas inmobiliarios, entrará en vigor el próximo 16 de junio.

Este Real Decreto se centra, en primer lugar, en regular aquellos aspectos necesarios para la plena transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, ante la urgencia derivada del procedimiento de infracción abierto por la Comisión Europea por la falta de transposición en el plazo previsto por la citada Directiva, lo que justifica que se limite a regular los aspectos imprescindibles para completar la transposición de la citada Directiva, pero que no se haya ocupado, en cambio, de realizar el ajuste de las correspondientes normas reglamentarias.

El Reglamento de contratos inmobiliarios establece, por un lado, qué requisitos mínimos deberán cumplirse para poder ofrecer servicios de asesoramiento y que permitirán, a su vez, a las personas que ofrezcan los mismos el uso de los términos ‘asesoramiento independiente’ y ‘asesor independiente’.

 

En ningún caso se entenderá que un prestamista de crédito inmobiliario está ofreciendo un servicio en aquellos supuestos en los que los productos que se ofrecen al prestatario son únicamente los del propio prestamista.Prohibiciones de asesoramiento

En concreto, introduce los requisitos exigibles para la prestación de servicios de asesoramiento y para el registro de los prestamistas inmobiliarios; las obligaciones de información del prestamista inmobiliario al prestatario y la utilización de medios telemáticos en la remisión de documentación por el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o representante designado al notario. Asimismo, determina las características exigibles al seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de crédito, y sus condiciones.

Así, únicamente cuando se preste el servicio de asesoramiento podrá emplearse en la publicidad y en la información precontractual las expresiones ‘asesor’, ‘asesoría’, ‘asesoramiento’ o términos que resulten en la práctica análogos.

El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado que ofrezca préstamos inmobiliarios y no ofrezca servicio de asesoramiento deberá señalar de forma expresa y clara en forma de información precontractual adicional que no está prestando el servicio de asesoramiento.

Además, no deberá incluir los vocablos ’asesorar’, ‘asesor’, ‘asesoría’, ‘asesoramiento’ o términos que en la práctica resulten análogos en la publicidad, en la información precontractual y en el contrato de préstamo inmobiliario, salvo para indicar de forma clara y directa que ese servicio no se incluye entre los servicios que se prestan o van a prestarse.

El asesor que reciba retribución o cualquier forma de ventaja, directa o indirecta, o vinculada o no con los servicios de asesoramiento, de algún prestamista o de una tercera persona, deberá señalar expresamente en el contrato de asesoramiento este hecho, la periodicidad con la que el asesor vaya a recibir la ventaja del prestamista o del tercero y su cuantía o, cuando no se hubiese pactado cuantía expresa, la fórmula o criterio empleado para determinarla.

En ningún caso se entenderá que un prestamista de crédito inmobiliario está ofreciendo un servicio en aquellos supuestos en los que los productos que se ofrecen al prestatario son únicamente los del propio prestamista.

 

El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado que preste servicios de asesoramiento independiente deberá tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado, y presentarle al potencial prestatario al menos tres ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará.Asesoramiento independiente

El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado que preste servicios de asesoramiento independiente deberá tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado, y presentarle al potencial prestatario al menos tres ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará. Además, no percibirá remuneración alguna por esos servicios de asesoramiento de uno o varios prestamistas o de cualquier tercero interesado en la operación.

La inscripción de los prestamistas de crédito inmobiliario en el registro requerirá la previa verificación, por parte de la autoridad competente, que además, deberá comprobar, respecto de las personas físicas establecidas como prestamistas de crédito inmobiliario o de los administradores de un prestamista de crédito inmobiliario con forma de persona jurídica, que dispongan del nivel de conocimientos y competencia exigidos por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario; posean reconocida honorabilidad comercial y profesional; carezcan de antecedentes penales relacionados con asuntos financieros; y no hayan sido declarados con anterioridad en concurso de acreedores calificado como culpable, salvo que hayan sido rehabilitados.

 

Los prestamistas de crédito inmobiliario tendrán que facilitar a los prestatarios en cada liquidación de intereses o comisiones que practiquen por sus servicios, un documento de liquidación.Liquidación de intereses

Los prestamistas de crédito inmobiliario tendrán que facilitar a los prestatarios en cada liquidación de intereses o comisiones que practiquen por sus servicios, un documento de liquidación. Además, en el caso de que el tipo de interés aplicable al préstamo pueda determinarse mediante subasta en los mercados de capital, de forma que el prestamista no pueda informar de la variación al prestatario antes de que la misma se aplique, le tendrá que informar del procedimiento de determinación del tipo de interés y la forma en que ello podría afectarle con una antelación a la subasta de al menos quince días naturales.

Por otra parte, estos profesionales deberán facilitar la información que permita a los sucesores de un prestatario, fiador o garante, una vez acreditada tal condición por cualquier medio admisible en Derecho, conocer el estado del préstamo inmobiliario frente a aquel al tiempo del fallecimiento del causante. En ningún caso podrá exigirse la acreditación de la aceptación de la herencia a los efectos del suministro de la información.

Con respecto a los medios técnicos, el Real Decreto establece que los medios telemáticos seguros empleados para la remisión al notario de la documentación relativa a la información general, precontractual y personalizada, que deberán en todo momento asegurar la conexión con la totalidad de los notarios, en garantía del derecho a la libre elección del fedatario.

Corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado la inspección de las plataformas empleadas por el prestamista, intermediario de crédito o representante designado y los notarios, en particular a los efectos del cumplimiento por las mismas de los requisitos establecidos en este real decreto y demás disposiciones aplicables.

 

Finalmente, se recogen los requisitos específicos de información que deben suministrarse en lo relativo a los contratos de crédito inmobiliario en el marco de las comunicaciones a través de telefonía vocal.Deuda no garantizada

Este Real Decreto de contratos inmobiliarios transpone la Directiva 2017/2399 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2017, por la que se modifica la Directiva 2014/59/UE, en lo que respecta a la modificación introducida en el artículo 108 de esta última, sobre el orden de prioridad de los instrumentos de deuda no garantizada en caso de insolvencia, cuyo objeto es aclarar qué se entiende por derivado implícito, condición que resultaría excluyente para calificar un instrumento de deuda como senior no preferente.

Además, se exime a las entidades de crédito españolas de una autorización previa para que sus emisiones de instrumentos de capital del nivel 1 adicional y capital de nivel 2 computen para cumplir con los requisitos de solvencia. A diferencia de lo que ocurre en España, en la práctica totalidad del resto de países de la Unión Europea estos instrumentos computan como capital regulatorio sin obligación de que exista una previa autorización administrativa.

La legislación comunitaria establece que el capital de nivel 1 es el destinado a garantizar las actividades de las entidades y a obtener solvencia. El de mayor calidad es denominado de los activos ponderados por riesgo capital 1 ordinario. El capital de nivel 2 es el destinado a absorber pérdidas en caso de liquidación.

Permite reembolsar a los depositantes y acreedores preferentes en caso de insolvencia bancaria. El capital 1 ordinario debe suponer el 4,5 por ciento. El capital regulatorio, supone el 8 por ciento del total.

Así, en esos países, la obligación de aprobación previa solamente se aplica a los instrumentos de capital ordinario de nivel 1, conforme a la normativa de la Unión Europea. La eliminación de este requerimiento de autorización será de aplicación no solo a las nuevas emisiones sino también a los procedimientos de autorización actualmente en curso y no finalizados.

El Reglamento de contratos inmobiliarios determina las condiciones que debe cumplir el seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de crédito y su importe mínimo.

También, prevé la cooperación entre el Banco de España y las autoridades competentes de las comunidades autónomas, además, se le habilita para establecer normas técnicas reguladoras de la forma de acceso a la Central de Información de Riesgos

Los prestamistas, intermediarios de crédito, sus representantes designados y los grupos consolidables de todos ellos, cuya supervisión corresponda al Banco de España, deberán remitir con la forma y periodicidad que este requiera la información que considere necesaria para cumplir con su función de supervisión.

Finalmente, se recogen los requisitos específicos de información que deben suministrarse en lo relativo a los contratos de crédito inmobiliario en el marco de las comunicaciones a través de telefonía vocal.

 

 

Créditos de las imágenes

Foto superior de la página: Andrey Popov (@cwwmbm) vía Postbank (@postbank). Foto en medio de la página: FDV, con licencia CC BY-SA 3.0 en OK DiarioIconos en Flaticon:  1 – Freepik. 2 – Freepik. 3 – Eucalyp.

Si vives en #Salamanca, esta web del Ayuntamiento te dice cuál es la fecha límite para presentar la ITE de tu edificio en el registro municipal

oy ITE SA

 

Consulta las fechas aquí: http://urbanismo.aytosalamanca.es/es/inspecciontecnicadeconstrucciones/edificios/consulta/

En esta otra web, el Ayuntamiento de Salamanca explica en qué consiste la ITE, la periodicidad para realizarla y otras cuestiones de interés relacionadas: http://urbanismo.aytosalamanca.es/es/inspecciontecnicadeconstrucciones/index.html

La norma general dice que el edificio debe pasar la ITE al cumplir 40 años y después sucesivamente cada 10 años.

 

 

 

InfoITE, primera plataforma que recoge todas las normativas que regulan la evaluación del estado del edificio

InfoITE de Sensedi

 

SENSEDI, como propTech experta en gestión de inmuebles, ha lanzado InfoITE, una herramienta que permite a propietarios y gestores de inmuebles conocer la normativa relativa a la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) aplicable en materia de evaluación del estado de conservación de los edificios, según la zona geográfica y su año de construcción.

[Seguir leyendo]

 

 

 

 

«La regulación de los campos de golf en la Comunidad Autónoma de Andalucía: ¿interés turístico o interés inmobiliario?»

Web

 

Artículo de Pedro Górgolas en la revista Cuadernos Geográficos (editada por el departamento de Análisis Geográfico Regional y Geografia Física y el departamento de Geografia Humana, Universidad de Granada).

Disponible en http://revistaseug.ugr.es/index.php/cuadgeo/article/view/5634

Con licencia Creative Commons. Las referencias entre paréntesis remiten a la bibliografía final en el artículo.

 

Resumen

El objetivo del presente artículo es realizar una disección profunda de la regulación existente en la Comunidad Autónoma de Andalucía para habilitar la implantación de campos de golf. El estudio realizado evidencia la contradicción existente entre la apuesta por fomentar la cualificación de esta oferta deportiva —para lo cual se entiende necesario declarar incompatibles los usos residenciales— y la especial relevancia otorgada a la figura del «campo de golf de interés turístico» que, en realidad, se constituye en una excusa para perpetuar la «asociación siamesa» entre campos de golf y operaciones inmobiliario-residenciales que ha inundado los territorios turísticos de la región andaluza, con especial incidencia en el dominio territorial del litoral.

 

Conclusión: la desregulación de las iniciativas de campos de golf de interés turístico, ¿regreso al pasado?

El diagnóstico realizado en el presente artículo, constata la deriva flexibilizadora y desregulatoria que ha seguido la regulación de los campos de golf en la Comunidad Autónoma de Andalucía, certificada con la irrupción estelar de la figura del «campo de golf de interés turístico» cuya «publicitada excelencia» se traduce, paradójicamente, en

(a) admitir el uso residencial, declarado incompatible para el resto de iniciativas de campos de golf por su contrastada incidencia en la descualificación de la oferta turística del ámbito territorial objeto de implantación;

(b) eludir la correcta integración territorial de las actuaciones urbanísticas vinculadas a estas ofertas deportivas singulares, adulterando la legislación autonómica vigente en materia de ordenación del territorio y urbanismo, al evitar su ideación primigenia en la planificación territorial de ámbito subregional y el planeamiento urbanístico, garantía inexcusable para obtener un modelo territorial racional y sostenible,

(c) promover la desnaturalización del cuerpo normativo del POTA destinado a garantizar modelos de ciudad compactos, al excluir dichas iniciativas del cómputo del crecimiento urbano a contemplar por el planeamiento general.

El objetivo de este proceder —no declarado explícitamente pero no por ello menos evidente— ha sido hacer prevalecer los intereses del sector promotor-inmobiliario frente al interés general que debe ser preservado por las administraciones públicas en el ejercicio de sus competencias en materia de ordenación territorial.

Así, a pesar de las teóricas garantías procedimentales incorporadas en el texto legislativo, la hoja de ruta diseñada en éste para habilitar la implantación de campos de golf de interés turístico, sigue una dirección inversa a la coherencia territorial atribuible a los planes territoriales y urbanísticos: es la iniciativa privada la que decide el emplazamiento mientras que la administración simplemente lo autoriza, imponiendo su reconocimiento a los instrumentos de planificación pertinentes.

Sorprende, además, que este proceso deslegitimador de la planificación territorial y urbanística se haya producido en plena crisis económica, una vez estallada la burbuja inmobiliaria conformada en la década del «tsunami urbanizador» (1997- 2007). Pero, quizás, lo más sorprendente es que, transcurrido más de medio siglo, se tenga la sensación de que nada ha cambiado desde que el 28 de diciembre de 1963 se aprueba la Ley 197/1963 sobre Centros y Zonas de Interés Turístico Nacional, elaborada por el Ministerio de Información y Turismo en los años de la «efervescencia inmobiliaria» del tardofranquismo.

Las similitudes entre ambos marcos regulatorios no son solamente nominales —aun siendo ciertamente sintomático este hecho— sino de contenido y alcance, especialmente en lo relativo a la prevalencia de la iniciativa privada sobre la planificación, bajo la excusa de impulsar el crecimiento económico. A la vista de las reflexiones vertidas a lo largo del texto parece que, con el paso de los años, no han variado en exceso las «obsesiones por crecer a toda costa» —en la costa, claro está— ni el desapego de la sociedad sobre el papel imprescindible que ha de ejercer la ordenación del territorio y la planificación urbana para asegurar la sostenibilidad de los modelos urbano-territoriales.

Tanto la Ley sobre Centros y Zonas de Interés Turístico Nacional como la regulación autonómica de campos de golf, diseñan un procedimiento de actuación al margen de la planificación territorial y urbanística. En el caso de la Ley 197/1963 a través de una nueva figura de planeamiento no prevista en la Legislación del Suelo vigente en aquellos años, denominada «Plan de Ordenación Territorial y Urbana» (Terán, 1999: 256), y en el caso de nuestra regulación autonómica, a través de la propia declaración de campos de golf de interés turístico que es la que determina el emplazamiento, define el régimen de usos y sus parámetros urbanísticos, e incorpora la ordenación pormenorizada de la actuación. Como vemos, la onda larga del capitalismo inmobiliario español tiene un recorrido temporal muy prolongado que abarca todo el periodo histórico que discurre entre la década de los años 60 del siglo XX hasta nuestros días (López y Rodríguez, 2010).

 

 

 

Nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.– Ley 5/2019, de 15 de marzo. BOE núm. 65, de 16 de marzo. En vigor a partir del 16 de junio de 2019

oy Banco de España

 

La regulación de los contratos de crédito inmobiliario

La regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social. El sistema hipotecario español y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de muchos países de nuestro entorno.

Garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja este tipo de operaciones es una exigencia que deriva no sólo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino de los indudables beneficios que supone para la economía de un país. Tanto la protección de las transacciones como la seguridad jurídica generan crédito para los individuos, lo que redunda en el crecimiento de la economía. Así mismo, el acceso a la propiedad consolida la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos. En este proceso el acceso al crédito hipotecario es un elemento clave en el éxito del régimen de propiedad de España.

[Enlace al texto consolidado de la ley en el Boletín Oficial del Estado]

 

Objeto de la ley 5/2019, de 15 de marzo

Partiendo de estas consideraciones, esta Ley tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Además, vista la experiencia hasta la fecha, y al objeto de la recuperación de la confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.

La Directiva 2014/17/UE reconoce en su considerando (3) que:

«La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, (…) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas».

En particular, la Directiva pone de manifiesto en su considerando (4) que:

«la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito».

Dichos considerandos ponen de relieve, además, la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias. Se exige, por tanto, a la parte que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.

 

Protección de la legislación europea a los prestatarios en los Estados miembros de la UE

La Directiva 2014/17/UE establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.
En la Unión Europea, cuyo derecho goza del principio de primacía frente al derecho nacional, la vivienda está reconocida como un derecho fundamental, tal como reconoce expresamente el apartado 65 de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 10 de septiembre de 2014, asunto C-34/13, donde con toda contundencia se manifiesta que:

«En el Derecho de la Unión, el derecho a la vivienda es un derecho fundamental garantizado por el artículo 7 de la Carta que el tribunal remitente debe tomar en consideración al aplicar la Directiva 93/13».

La normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial, es decir, su objeto es la protección de los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial. Sin embargo, también permite que por parte de los Estados miembros se adopten disposiciones más estrictas en materia de protección de las personas consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no consumidores.

De esta forma, la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos. Así se configura el ámbito de aplicación de la vigente normativa de transparencia en materia de créditos hipotecarios que se regula en el Capítulo II del Título III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

 

Regulación del crédito hipotecario establecida por la nueva ley 5/2019, de 15 de marzo

La Ley regula tres aspectos diferenciados.

En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

Además, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones que regulan aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea o que van más allá de su contenido, y cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató.

El objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.

 

Exposición del contenido en la ley 5/2019, de 15 de marzo

La Ley se estructura en cuatro Capítulos, que se corresponden con las líneas esenciales de la regulación, doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y dieciséis disposiciones finales, así como dos Anexos, el I referente a la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y el II al Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).

 

Capítulo I

El Capítulo I recoge las disposiciones generales que alcanzan al objeto, ámbito de aplicación, carácter irrenunciable de los derechos que reconoce para los prestatarios y definiciones a efectos de la Ley. En los mismos términos que la referida Directiva 2014/17/UE, la Ley se aplicará tanto a la concesión profesional de préstamos con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial y préstamos para la adquisición de inmuebles de uso residencial como a la intermediación profesional en alguna de las dos actividades anteriores.

 

Capítulo II

El Capítulo II establece las normas de transparencia y de conducta orientadas, en particular, a la concesión responsable de financiación que afecte a inmuebles, así como a favorecer la progresiva implantación de un mercado de crédito fiable, con reglas homogéneas en el espacio europeo y con un mayor grado de confianza de los clientes en las entidades prestamistas; un mercado en el que las personas físicas que busquen financiación hipotecaria puedan hacerlo con la confianza de que las entidades prestamistas se comportarán de forma profesional y responsable.

En este sentido, la Ley contribuye a la implantación de un mercado único europeo más transparente, competitivo y homogéneo, con contratos de crédito que afectan a bienes inmuebles más equitativos y que aseguran un elevado nivel de protección a las personas físicas que obtienen financiación.

Este Capítulo se estructura, a su vez, en tres secciones.

La sección 1.ª recoge, a modo de disposiciones generales, los principios de actuación básicos en la concesión de préstamos inmobiliarios, dirigidos a la protección de los legítimos intereses, las características generales de la información precontractual, las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, la determinación del cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) y la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

Entre los aspectos más novedosos de la Ley se establece una regulación detallada de la fase precontractual. En este sentido, se ha optado por ir más allá de la estricta transposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.

Esta medida, destinada a reforzar el equilibrio que debe existir entre las partes en toda relación jurídica contractual, se complementa atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario.

De ese modo, se constituirá prueba en beneficio de ambas partes –prestamista y prestatario– de que el primero ha cumplido con su obligación de entregar en los plazos previstos dicha documentación y el segundo podrá ejercer el derecho, que presupone también la existencia de un deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga.

No obstante, es importante señalar que, al igual que como sucedió con las modificaciones introducidas en su momento por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, las innovaciones en la fase precontractual, derivadas de la aplicación de esta Ley, no serán de aplicación, salvo a lo que expresamente se atribuya efecto retroactivo, a la cartera hipotecaria concedida. Y no lo serán ni siquiera como parámetro de comparación, en la medida en que nos encontramos ante contratos que se celebraron al amparo de una legislación que determinaba en su integridad los requisitos de transparencia a los que quedaban sujetos tales contratos.

La sección 2.ª recoge las normas de conducta que prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y representantes designados deben cumplir en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios, tanto respecto de su organización interna, como respecto del cliente. Cabe destacar algunas de ellas por su especial relevancia.

Así, en primer lugar, se exige que el personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deba cumplir con determinados requisitos de capacitación que aseguren (artículo 16) que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista.

Se prohíben, en segundo lugar y con carácter general, las ventas vinculadas, es decir, ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado (artículo 17). Esta medida está orientada a favorecer la elección del producto más adecuado por parte del cliente y fomentar la competencia entre prestamistas, posibilitando la venta agrupada en aquellos casos en los que resulte más beneficioso para aquellos.

Por otro lado, se imponen límites a la política retributiva del personal de los prestamistas y de los asesores, evitando incentivos adversos que favorezcan una posible contratación excesiva en detrimento de una adecuada valoración del riesgo y de la provisión de la necesaria información al cliente, estableciendo, en particular, que el volumen de préstamos contratados no sea el factor predominante a la hora de retribuir al personal que los diseña, comercializa o los recomienda (artículo 18).

También se limita la actividad de asesoramiento en materia de préstamos y créditos que, con determinadas excepciones, sólo podrá prestarse por los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios (artículo 19), estableciendo al tiempo reglas que aseguren la provisión de recomendaciones claras, objetivas y adaptadas al cliente. Por otra parte, se incorpora por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio (artículo 20).

No obstante, el prestatario profesional, que no sea consumidor, podrá sustituir este derecho por otro tipo de mecanismo alternativo para la cobertura del riesgo de cambio. La cobertura del riesgo de cambio viene acompañada de la obligación de información periódica del prestamista al prestatario sobre la evolución de la deuda y del derecho de éste a convertir, en su caso, el préstamo a una moneda alternativa.

La sección 3.ª regula la forma, ejecución y resolución de los contratos. Como novedad se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera de éste cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato (difieren entre los contratos a tipo variable y los contratos a tipo fijo), y siempre que esa pérdida no supere aplicando unos porcentajes máximos previstos legalmente (artículo 23). Igualmente reseñable es la opción de favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo.

El objetivo perseguido es lograr que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios. En todo caso, la regulación trata de establecer un punto de equilibrio entre facilitar a las personas físicas el reembolso de sus préstamos y no generar escenarios adversos en los prestamistas respecto de la oferta de contratos de préstamo a tipo fijo, en los que el riesgo de tipo de interés es mayor.

Por último, esta sección aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado.

Del mismo modo, dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes.

 

Capítulo III

El Capítulo III, con la rúbrica de régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios, se estructura en cuatro secciones.

• La sección 1.ª describe las fuentes del régimen jurídico de estas figuras (artículo 26).

• Las secciones 2.ª, 3.ª y 4.ª se refieren a los intermediarios de crédito inmobiliario, los representantes designados de los intermediarios y los prestamistas inmobiliarios, respectivamente. Regulan los requisitos de acceso a la actividad y el régimen de supervisión de los mismos. Aquellos operadores que deseen realizar profesionalmente estas actividades deberán estar debidamente inscritos en el correspondiente registro público y contar, entre otros aspectos, con reconocido prestigio y conocimientos y competencia adecuados.

 

Capítulo IV

El Capítulo IV se dedica a la regulación del régimen sancionador. A estos efectos, las obligaciones establecidas en esta Ley tienen el carácter de normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, que aplicarán el Banco de España o el órgano designado por cada Comunidad Autónoma, en función del ámbito geográfico en el que opere el intermediario o el prestamista inmobiliario, con un abanico de infracciones y sanciones proporcionales a la dimensión de los destinatarios.

 

oy congreso

 

12 disposiciones adicionales

Las disposiciones adicionales, doce en total, regulan ámbitos específicos vinculados con el régimen jurídico de los contratos de crédito inmobiliario en ámbitos tales como:

  • la resolución de controversias a través de reclamaciones extrajudiciales en referencia a la Autoridad Independiente para velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria prevista en la Disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre,
  • la cooperación entre las autoridades competentes, la educación financiera, el régimen de conservación de la documentación precontractual, aspectos de desarrollo autonómico,
  • los supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del contrato de préstamo,
  • las obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado, las obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario,
  • los honorarios notariales y registrales en caso de subrogación o novación modificativa de los préstamos por cambio de tipo de interés variable a fijo,
  • el régimen de valoración de bienes inmuebles
  • y la adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

 

5 disposiciones transitorias

La disposición transitoria primera establece como regla general la aplicación no retroactiva de sus disposiciones, de la que se exceptúan los supuestos regulados en sus apartados dos a cuatro. En cuanto a este último, se determina que quedará regulado bajo los términos de esta Ley el vencimiento anticipado de los contratos que tenga lugar a partir de la entrada en vigor de la misma, aunque los contratos se hubieran celebrado con anterioridad e incluso aunque contuvieran alguna estipulación al respecto, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Por tanto, esta regulación no se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

Por su parte, la disposición transitoria segunda prevé la obligación de adaptación al nuevo régimen por parte de los intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes.

La disposición transitoria tercera establece un régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social para dar cumplimiento a las sentencias de 29 de octubre de 2015 y de 26 de enero de 2017 dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Con ello se otorga a los deudores hipotecarios contemplados en la disposición transitoria cuarta de la citada Ley un nuevo plazo de diez días para formular oposición sobre la base de la posible existencia de cláusulas abusivas cuando se den determinadas circunstancias. Este nuevo plazo se contará a partir de la notificación al deudor de su posibilidad de plantear la oposición. Dicha notificación deberá realizarse en el plazo de 15 días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.

Las circunstancias que excluyen el otorgamiento de un nuevo plazo residen en razones de seguridad jurídica y coherencia. Por ello no se aplicará la previsión a los supuestos en que el juez de oficio hubiese analizado la existencia de cláusulas abusivas; cuando se hubiera notificado personalmente al ejecutado la posibilidad de formular el incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; cuando el ejecutado hubiera formulado el citado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la citada disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, o cuando con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 29 de octubre de 2016 se haya admitido la oposición del ejecutado.

Conforme a la disposición transitoria cuarta, los prestamistas podrán seguir utilizando la Ficha de Información Personalizada prevista en el artículo 22 y el anexo II de la Orden EHA/ 2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, hasta el 21 de marzo de 2019.

La disposición transitoria quinta establece el régimen transitorio para la resolución de quejas y reclamaciones en tanto se crea la Autoridad Independiente a que se refiere la Disposición adicional primera de esta Ley.

 

16 disposiciones finales

La Ley contiene 16 disposiciones finales.

La primera modifica la Ley Hipotecaria con la finalidad de integrar en ella las mejoras en la protección de los prestatarios en materia de vencimiento anticipado y el interés de demora y otras de carácter técnico.

La disposición final segunda modifica el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La disposición final tercera modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

La disposición final cuarta modifica la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, y entre otras medidas, establece la obligación de remitir las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, al Registro de Condiciones Generales.

La disposición final quinta modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en consonancia con lo establecido en el párrafo anterior.

La disposición final sexta modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, en materia de régimen disciplinario de los notarios.

La disposición final séptima modifica la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, con la finalidad de dar acceso a la Central de Información de Riesgos del Banco de España a todas las entidades prestamistas de crédito inmobiliario.

La disposición final octava modifica el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y otras leyes complementarias.

La disposición final novena adapta el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, a las previsiones de esta Ley, evitando solapamientos normativos y clarificando el régimen jurídico aplicable a cada situación.

La disposición final décima modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos con el fin de convertir el código de buenas prácticas en un mecanismo permanente y obligatorio para todas las entidades adheridas que permita a todos los deudores más vulnerables en situación de impago acceder a las opciones de alivio de la deuda contenidas en el mismo.

La disposición final undécima modifica la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, con el fin de clarificar las condiciones y requisitos necesarios con que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., puede iniciar una demanda ejecutiva a efectos de que pueda desarrollar de forma eficaz las funciones que tiene encomendadas, preservándose su posición para la ejecución de las garantías de los activos financieros adquiridos. Dicha medida se enmarca en el objeto social singular de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. y en el interés público derivado de su actividad dentro del proceso de reestructuración y saneamiento del sector bancario español.

La disposición final duodécima adapta la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, para evitar solapamientos regulatorios en materia de transparencia con la clientela bancaria, adaptándola a las especificidades del régimen sancionador establecidas por la presente Ley, en particular, en lo relativo a las competencias de las Comunidades Autónomas.

Sobre el Título competencial de la Ley, la disposición final decimotercera establece la competencia estatal exclusiva sobre las bases de obligaciones contractuales, haciendo hincapié en el respeto de las competencias autonómicas en materia de consumo cuando se trate de créditos que recaen sobre vivienda habitual de la persona consumidora.

La disposición final decimocuarta señala que mediante esta Ley se incorpora, parcialmente, al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010.

La disposición final decimoquinta establece una habilitación normativa a favor del Gobierno en materia de transparencia y conducta a seguir por los prestamistas en la comercialización de préstamos inmobiliarios, que alcanza aspectos específicos como la información precontractual, obligaciones de comunicación, información y documentación, publicidad, evaluación de riesgos y solvencia y otros aspectos relacionados, acompañada de una habilitación a la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa para cuestiones muy concretas y de detalle, que requieren de un instrumento normativo más flexible.

Con el ejercicio de estas habilitaciones se garantizará la completa transposición de la Directiva 2014/17/UE, a través de norma de naturaleza reglamentaria, al tiempo que se facilita la adaptación ágil y efectiva de las prácticas a los principios establecidos en la Ley y en la normativa europea. Las disposiciones reglamentarias de desarrollo respetarán en todo caso la máxima protección de los prestatarios de acuerdo con el espíritu de esta Ley.

Finalmente, la disposición final decimosexta establece la entrada en vigor de la Ley.

 

 

Foto superior de la página: Fachada del edificio del Banco de España. Fotografía publicada por el Banco en su perfil en Twitter. https://twitter.com/BancoDeEspana/status/1106530518080851969

Foto central de la página: Frontón del edificio del Congreso de los Diputados de España. Fotografía publicada por el Congreso en su perfil en Instagram. https://www.instagram.com/p/Btl4Hfwg5Ii/

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